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2019/06/25

~不動産の悪徳営業マン編①~

UI city株式会社

不動産投資するなら「悪徳営業マン」に気をつけよう!

こんにちは!誠実さではUIcityのスタッフ誰にも負けないと自負している寺島です(笑)
みなさんも一度は興味を持たれたことがある、不動産投資ですが正直いろんな業者がいて、いろんな物件があって本当に何を信じていいのか分からない世界ですよね。

不動産投資では、注意しないと失敗してしまう重要ポイントがいくつかあります。中でも「悪徳営業マン」には気をつけないと、大変な損失が発生してしまうことも!

「不動産関係って、こわい人が多そう…」と不安に思っている方も実際多いです。

悪徳営業マンに対処するには、どのようなパターンがあるのか知っておくのが一番です。

今回は、不動産投資でありがちな悪徳営業マンのパターンと対処方法をお教えしますね!

1.顧客を紹介せず、自社が安く買い取る

まずは、不動産業者に投資物件の売却を依頼したときの悪徳商法のパターンがあります。

通常、売主はなるべく高く売りたいですし、不動産業者に対してもそのつもりで依頼しています。

しかし、不動産業者は、売りに出された物件を広告しなかったり、広告に反応があっても顧客に言わなかったりして「売れません、反響ありません」とだけ報告します。

そして、「この物件はなかなか売れないです…」などと言い出して、最終的には自社が安値で買い取るのです。

そして、後になってその物件を高値(正規の価格)で売却し、自社だけが利益を得るという、悪徳な商法をしています。裏でこのようなことが行われているなんて、びっくりですよね!

2.利回りを誤魔化す営業マン

投資用物件を購入するときに重要なことと言えば、「利回り」。

利回りがよい物件を購入すると利益が出やすく、ローン返済も楽です。

しかし、この利回りを誤魔化す営業マンが多いので、注意が必要です。

利回りには、実質利回りと想定利回りがあります。想定利回りというのは、不動産業者などが想定する利回りであり、実際の利回りとは大きく異なることがあります。

そこで、不動産業者によっては、実際よりもかなり高く利回りを見積もって、提示してくることがあるんです。

そのような言葉に乗っかってしまったら、購入した後に赤字になったりローン返済が苦しくなってしまったりして「こんなはずじゃなかった…」ということになります。

※参考記事⇒

~高利回りでも大失敗?不動産の利回りなんて嘘だらけ~

3.ローン返済を考慮しない、ローン計算の仕組みを知らない営業マン

不動産投資をするときには「ローン」の利用が必須です。普通、投資用の物件は数千万円~1億円以上するので、現金一括で購入できる人は少ないからです。

そして、ローンの相談をする相手は、通常不動産業者の営業マンです。良い営業マンなら、「このくらいの物件でいくらローンを組んだらだいたい毎月の支払いが〇〇円くらい、その場合だいたい利回りがこのくらい」など、計算して教えてくれます。また、業者の提携している金融機関を紹介してもらえることも多いです。

しかし、中にはローン計算が適当で、返済が困難になりそうなケースでも無理矢理ローンを組ませて購入させようとする営業マンがいます。ローンを含めた利回りの計算方法をまったく理解していない人すらいるんです。

そんな人に相談していたら、ローンが通らないだけならまだしも、予想外にローン返済が高額になって負担になり、不動産投資に失敗…ということになってしまいます。

4.強引すぎる営業

不動産業者の営業マンといえば、営業が強引すぎるというイメージがありませんか?

実際、「押し売り」「しつこい勧誘の電話」なんかも多いですよね。

不動産業者の営業マンは、ノルマ制、歩合制になっていることが多いですし、良い物件は他社との取り合いになるので、とにかく自社で押さえてしまう必要があるのです。

そこで、お客さんが「いい加減にしてよ」と思っても、とにかく「早く契約させる」ことを第一目標にしています。

ときにはお客さんの自宅にやってきて、購入申込書や買付証明書に印鑑を押すまで帰らないという営業マンがいて、問題になったこともあります。

5.きちんと調査しない

投資用物件購入のために不動産業者と契約したら、不動産業者は対象物件について、「調査」をしなければなりません。

何のための調査かというと、物件に「傷」や「問題」がないか確認する調査です。たとえばシロアリが巣くっていないか、立て付けが悪くないか、雨漏りがしないか、土地に変なものが埋まっていないか、条例などで建築制限がかかっていないか、抵当権がついていないか、過去に物件内で自殺や事件が起こっていないか、付帯設備はどのようなものとなっているか、などいろいろ調べます。

これらをすべて明らかにしてくれたら、購入者も安心して不動産にお金を出せる、ということですね。

しかし、不動産業者の中には、この調査義務や説明義務をちゃんと果たさない人がいます。適当に素人レベルで表面だけをざっと見て「問題ありません」と言って契約を急かします。そして仲介手数料を払わせたら、あとは「さようなら」となってしまうのです。

そんな営業マンに当たってしまったら、大損失ですよね!

6.良いことしか言わない

物件を薦めるときに、ひたすらその物件の「良いところしか言わない」営業マンにも要注意です。

確かに非の打ちどころのない物件というのはありますが、普通は何かしら注意しておいた方が良い点があるものです。それなのに、売りたいばかりに褒めることしかしません。褒めるだけならまだしも、「だから早く契約を!」と言って、考える暇を与えずに契約させようとしてきます。

また、このような営業マンは、お客さんが難色を示すと「じゃあこっちはどうですか?」と次々と適当に他の物件を紹介してきます。つまり、営業マンとしては「何でもいいから買ってくれたら良い」という感覚なのですよね。こんな人に頼んでいて、良い物件に巡り会えるはずがありません。

7.悪徳営業マンに引っかからないためにはどうしたらいいの?

「不動産業者って、やっぱり悪徳営業マンが多いのか…」

不安になった方もいると思いますが、そうおそれることもありません。不動産投資自身が危険なわけではないからです。

上手に不動産会社を選んで投資に成功されている方がたくさんいるのもご存知ですよね。

じゃあ、どうしたら悪徳不動産業者に引っかからずに済むのでしょうか?

7-1.自分で利回りやローンのシミュレーションをする

まず利回り計算のシミュレーションを自分でもやってみることです。営業マンの想定利回りを鵜呑みにせず、実際に家賃収入から各種の経費やローンを引いたら手取りでどのくらい残るのか、計算しましょう。

またローン返済が可能か、家計や他の物件の返済状況なども考慮してしっかり検討すべきです。

7-2.派手すぎる不動産業者、営業マンには注意

事業所の規模の割に派手な営業マンが多い不動産業者は避けた方が無難です。服装や車、アクセサリーなどが高級品で固められていて、見栄を張っている業者です。このような業者は常にはったりをかましていて自分たちを良く見せることや、自分たちがもうけることが至上命題なので、お客さんに利益をもたらそうという意識が低いことが多いです。

7-3.誠実な営業マンを選ぶ

不動産売買の営業マンを選ぶときには、誠実な人を選びましょう。たとえば、対象物件の悪いところも含めて全体を丁寧に説明してくれる人、こちらの事情も考えないで契約を急かしたりしない人、質問に誠実に応えてくれる姿勢を持っている人、もちろん重要事項説明などの法的義務もしっかり果たす人が良い営業マンです。

7-4.不動産業者の実績をチェック

また、実績も確認しましょう。たとえば物件を探しているエリアやその物件と同じ種類の不動産について、これまでの販売件数や取引内容をみせてもらうのです。投資用物件であれば、きちんとテナントが入っているのか、入居者とトラブルが発生していないか、近所の評判なども確認すると良いでしょう。

もちろん、法律を守っていることは大前提です。たとえば広告で「日本一」などと誇大な表現をしたり「掘り出し物」など安いことを強調したりするのは違法なので、そんな故国を出している業者を選んではいけません。

まとめ

ひと昔前の言葉で不動産屋の営業マンを「千三つ」と表現することもあったくらい嘘つきが多いのが事実です。千の言葉に対して、三つくらいしか本当のことを言わないってとんでもない話ですよね。
それくらい営業マンは契約の為なら平気で嘘をつく生き物なのです!

投資用物件は高額な買い物です。悪徳営業マンにだまされてしまっては、損失が大きすぎます。そのようなことにならないように、自分でも知識をつけて、上手に投資を進めていきましょう!

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