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2019/06/25

不動産投資は税金地獄の始まり!?

UI city株式会社

買わなきゃよかった~把握していなかった税金負担編~

一般的に装飾品などの高級な品物は、購入時に税金が課されることがあっても、持っているだけで税金がかかることはありません。しかし不動産は所有しているだけでも税金がかかりますし、不動産によって生み出された利益にも課税されます。

不動産投資を行う前に知っておかなければいけないこととは、購入時、所有時、そして利益の発生時において三段階の税金があるという事実です。税金のことを知らなかったばかりに、せっかく不動産を購入したのに利益が出ない上に、出費ばかり増えてしまったということもあるのです。そこで、不動産投資における税金の失敗例を見ながら、不動産投資で発生する税金にはどのようなものがあるか、見直してみましょう。

1. 不動産取得後に発生する『不動産取得税」

一般的に不動産の購入時には『登録免許税』を支払います。これは土地と建物それぞれの所有者の登記情報を変更する、『所有権移転登記』の際に必要な税金です。不動産の購入時には不動産会社や宅建士などから予め説明を受けた上で、不動産の購入費用に加算されますので、登録免許税を支払わなかったということはまずないでしょう。

一方で、不動産の取得に必要な税金としてもう一つ、『不動産取得税』があります。こちらも不動産の購入時には必要になりますし、不動産購入の際の『重要事項説明』の場で、不動産会社や宅建士から説明を受けることになります。

ただし、登録免許税とは異なり、不動産取得税の支払いは不動産物件の購入時ではありません。不動産の購入後に税務署から納付書が送られ、その納付書で納税を行います。

つまり、物件を購入した段階で貯金を使い切ってしまうと、後から来る不動産取得税の支払いができなくなる恐れがあります。ちなみに税金の納付が遅れると、滞納に対して『追徴課税』が発生します。

不動産取得税は不動産購入にかかる税金の中では、登録免許税に次いでまとまった金額になることが大半です。不動産購入時には、その後の不動産取得税の支払いまでを含めた資金計画を立てておきましょう。

2.固定資産税は利益が発生しなくても発生する!

不動産投資の成否は物件選びが大きく関わってきます。賃貸需要のない物件を購入しても利益が発生せず、ローンが支払えないということもあるでしょう。さらに追い打ちとなるのが、不動産を所有しているだけで発生する『固定資産税』と『都市計画税』です。

固定資産税は利益が発生していない状態でも、必ず支払わなければいけません。そのため不動産物件のオーナーになる時は必ず、固定資産税が毎月どれくらいかかるのかも確認しておく必要があります。

例えば、今では使われなくなったリゾート地のマンションが、100万円以下の非常に安い価格で売られていることがあります。

「それだけ安ければすぐに元が取れるだろう」と、そのような不動産を安易に購入してしまう人がいます。しかし、そのような物件でも、毎月の固定資産税が軽視できない金額に達することがありますし、同時に組合費や管理費などの費用も発生します。

たとえ物件が50万円で買えたとしても、固定資産税やその他の経費が毎月3万円以上かかるようでは、とても元を取ることなどできません。

また、建物に対する固定資産税は、新築から一定期間の優遇措置がありますが、築5年経過すると優遇期間が終わります。すると、税額が一気に増えるケースがあります。新築物件の購入の際は、固定資産税の優遇措置がいつまで続くのか、きちんと把握しておきましょう。

3.収入が増えるのは嬉しいけど、所得税もどんどん上がる!

不動産の収入に対しては『所得税』が発生します。所得税率は『累進課税制度』が導入されていますので、給与所得やその他の所得と合わせた総所得の金額に応じて税率が変わってきます。

現在の累進課税制度で最も税率が大きく変わるラインといえば、所得900万円のラインです。所得900万円未満の所得税率は23%ですが、所得が900万円以上になると、所得税率は一気に30%まで上がります。

所得が増えるということはもちろん、それだけ不動産投資がうまくいっていることの証明であり、それ自体は喜ばしいことです。しかし節税対策を十分に行わず、むやみに所得金額を増やすことに夢中になっていると、所得税率のアップで毎年多くの所得税を支払わなければなりません。

『不動産所得』は『給与所得』と損益通算ができるのがメリットの一つですから、他の所得と併せて税率を抑えるよう、所得額を調整する必要があります。

所得税率は1月から12月までの年間所得額で決まります。例えば2019年1月の収入にできるものを、無理に2018年12月の収入にしてしまうことで、2018年の税率が大きくアップしてしまうことだってあるのです。節税は法律に則って行うものですから、税務署に話を聞けばしっかりと適切な方法を教えてもらえます。税額を減らすためには遠慮せずに、きちんと税金のシステムについて税務署に聞いたり、税理士にアドバイスを求めたりしましょう。

4.RC造物件は節税では厳しい面も?

不動産物件の運営時に、節税に大きく役立つ経費としては『減価償却費』があります。減価償却費は支出を伴わない帳簿上の出費であり、名目上で利益を減らしながら税額を減らすのに大きく貢献します。減価償却費を目当てに不動産を購入し、資産形成を行う人もいるぐらいです。

ただし、減価償却費といえども万能ではありません。不動産を購入した時に減価償却費がどの程度の期間計上できるかは、建物の工法により異なります。

例えば、頑丈な鉄筋コンクリート製、つまりRC造の建物は、減価償却期間が47年と非常に長い期間となっています。重量鉄骨造の建物の減価償却期間は34年。木造建物の減価償却期間は22年。軽量鉄骨の建物は27年もしくは19年です。

購入費用を建物の工法ごとの期間で割れば、毎年の減価償却費を計上できます。例えば、投資用物件の建築費がRC造で9400万円だとしたら、1年間で計上できる減価償却費は200万円です。

一方で、5,500万円で木造の建物を建てたときは、一年間で計上できる減価償却費は250万円です。実は木造の建物の方が、減価償却費の金額が増大して節税に有利なのです。

年間利益が300万円だった場合、前者の最終的な利益は100万円。後者の利益は50万円に減りますが、所得次第では最終的に税率が大きく変わる可能性があります。

もちろん減価償却費を計上できる期間は木造22年、RC造47年と大幅に違いますので、長期的に見る限りでは、RC造物件の方が節税効果は高いです。短期的に一気に減価償却費を計上して節税効果を狙っていくのであれば、RC造物件よりも木造物件の方が有利に働きます。

特に個人事業主で不動産を経営している場合、『繰越損失』が可能な期間は、青色申告でも3年です。RC造物件を購入したばかりに、利益を圧縮させられないこともあります。物件を購入する時は、毎年の減価償却費がどれぐらい計上できるのかもきちんと計算に入れておきましょう。そうしなければ、所得税額がとんでもない数字になってしまうことがあるのです。

5.節税効果が期待できるのは僅かな期間。不動産投資であれば、やはり利益を生む物件を!

ここまでは不動産関係の税金に無知だったがゆえに生じた、失敗例の数々を挙げてきました。実はその反対で、不動産の所有で発生する税金を把握しすぎたばかりに起こった失敗例もいくつかあるのです。

最近では新築マンション勧誘の謳い文句として、不動産会社が節税効果をアピールしています。

先にも述べたように、不動産所得は給与所得との合算が可能です。確定申告の際には、不動産所得で損失が出た分、合算した給与所得がマイナスに転じ、支払っていた所得税が還付される可能性が生じます。そこで給与の高いサラリーマン向けに、不動産投資のメリットとして先述の節税効果をアピールするのです。

もちろん、間違っているわけではないのですが、不動産投資を行う目的はあくまで単体で利益を出すことです。会社員としての給与から所得税の還付を受けるためではないことを認識しておきましょう。

『節税効果が大いに期待できるのは、不動産を購入した1年目と翌2年目に限られる』とよくいわれます。不動産を購入した1年目は登録免許税など多額の税金が課税されますし、最初から物件が満室になることも少ないため、利益は出にくいでしょう。多くの人は不動産を購入した1年目は赤字でしょうし、2年目も不動産取得税の支払いが発生します。ただ、修繕を行った際の費用や減価償却費を十分に計上できますので、2年目以降は利益を圧縮しやすいです。

しかし3年目以降に税金の支払いが落ち着く一方で、減価償却費を経費として計上できる期間が5年程度に過ぎない中古物件の存在には要注意です。

これらの税金の支払いがどの程度の金額になり、そしていつまで発生するのかを把握しておかなければ、「利益なんか出ないのに税金だけ持っていかれる」という事態に陥ってしまいます。

特に毎月のローン返済のうち、経費にできるのは金利の支払い分だけです。融資を受けた元本の返済分は経費に計上できないため、節税効果が生じません。「不動産物件を購入しても収入が思ったように上がらないのに、それでもローンの返済だけが膨らんでいく」という状態ですと、支出が毎月の収入を大きく上回ってしまいます。結果として節税効果のせの字すら見いだせないという、最悪の事態を招いてしまうこともあります。

例としてローンの返済が毎月10万円(元本6万円+金利4万円)、そして月間の家賃収入が10万円。減価償却期間が終わっていたとします。

この場合、年間の収入が120万円。経費は48万円です。つまり所得が72万円発生していることになるので、所得税や住民税を支払う必要があります。

しかし実際に手元に残る金額は家賃収入10万-ローン返済10万=0円ですから、利益がないのに所得税、住民税、おまけに固定資産税と都市計画税までも支払わなければいけません。

ここまで極端な例に陥ることはそうそうないですが、節税目的で不動産を購入するときは、きちんと単体で利益が出る物件を購入し、節税効果を副次的なものとして捉えましょう。

不動産投資でしっかりと利益を出していくためには、税金についてきちんと学んでおくことが大切です。確定申告を税理士に委託していたとしても、税率がどの程度になるのか、節税のためにどんなことができるのかなど、具体的に税金の話を聞いたり、普段から自分でも税金について勉強したりするように心がけましょう。

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