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2019/03/23

不動産価値が暴落してしまったらどうするの!?

UI city株式会社

不動産投資をするときには、高額な不動産用ローンを利用する方が多いです。

そんなとき「ローンの返済中に不動産の価格が暴落してしまったらどうしよう?」と心配になるものです。

実際にローン返済中に投資用物件の価値が暴落してしまったら、どのような問題が起こるのでしょうか?

今回は、不動産投資で物件価値が下落するリスクと、その場合の対処方法をご紹介します。

1.物件価値が下がったらどうなる?下落に伴うリスクとは

不動産の物件価格が下がったら、何となく「損になる」ということは誰でもわかると思いますが、具体的にどのような不利益があるのでしょうか?

たとえば物件価格が下落すると、それに連動して賃料も下げられてしまうのか、みてみましょう。

1-1.賃料は急には下がらない

物件価格が下落すると自然に賃料も下がると思われていることがありますが、賃料は急には下がりません。

賃貸借契約をすると、当初に取り決めた内容が契約当事者である賃貸人と賃借人の両方を拘束するので、最初に定めた賃料の金額が契約の期間中ずっと有効になるからです。そこで同じ入居者が入っている間は、物件価値が下がったとしても、基本的に賃料が勝手に下がることはありません。

そうだとすると物件の価値が暴落してもローン支払いができますし、また相場が上がるまで待っていたら良いだけなのでしょうか?

1-2.次の入居者のときには下がる

実際にはそのようなことはなく、物件の価格が下がると大きなリスクが発生します。賃借人は、いつまでもその物件内に居住するわけではないからです。

物件の価値が下がると、通常は賃料相場も連動して下がるものです。すると、現在の賃料は割高になってしまいますから、賃借人は、次の契約更新の際などに、賃料を下げてほしいと言ってきます。もしも賃貸人が応じなかったら、別のもっと割安の物件に移ってしまいますよね。

すると次の賃借人を募集しないといけませんが、割高になったままの賃料では賃借人が集まりません。結局賃料を下げざるを得ないのです。

たとえば1億円で購入して年間の賃料500万円で賃貸していた物件の価値が8000万円に下がり、賃料相場が年間400万円程度になると、400万円をベースにしないと新たに入居してもらうことができません。

1-3.賃料減額請求をされる可能性がある

また同じ賃借人が住み続ける場合にも、リスクはあります。

賃貸借契約では、契約期間中は賃料を変えられないと言いましたが、実はそれには例外があるからです。賃借人には「賃料減額請求権」という権利が認められます。これは、不動産の賃料が周辺の相場と比べて不相当になったときに、賃借人が賃貸人に対して賃料の減額を請求できる権利です。

家主が値下げに応じなければ、「賃料減額請求訴訟」という裁判を起こして、強制的に賃料を下げさせることも可能です。

つまり、物件の相場が下がって賃料が周辺と比べて割高になったとき、賃借人は、物件から出て行かなくても「賃料減額請求権」を行使して、強制的に賃料を下げれば良い、ということになります。

賃料減額請求権を行使されると、権利を行使されたときから減額された賃料が適用されます。

このように、物件価値が暴落すると、遠くない将来にいずれ賃料も下がってしまいます。

1-4.ローンの分赤字になってしまう

物件価値が下落して賃料が下がると、不動産用ローンを返済できなくなることが一番のリスクです。

ローンを組んだ場合、返済期間が30年やそれ以上続くことも多いですが、その間の返済方法(月々の支払い額など)は、基本的に契約当初に取り決めた通りになります。途中で返済が厳しくなったからと言って減額してもらえるものではありません。

たとえば、当初に不動産収益が年額500万円と見込まれていたなら、ローン返済額を年額450万円などに設定しているかも知れません。

ところが物件価格が下がって賃料収入が400万円に落ちてしまったら、毎年50万円の赤字が発生します。暴落率がもっと激しければ、赤字幅はさらに増大します。ついにはローンを支払えなくなってしまうリスクも当然発生してきます。

そうなったら、最終的に自己破産しないと解決できなくなる方もおられます。

どうでしょう?物件価格が暴落するととても危険だとわかりますよね!

1-5.出口戦略がふさがれてしまう

不動産投資で物件価値が暴落するリスクは、ローン問題にとどまりません。投資をするときに重要な「出口戦略」がふさがれてしまうことも大きな問題です。

不動産投資にはリスクがあるので、状況が悪くなったらいつでも辞められるようにしておきたいところです。

物件の資産価値が高く残ローンの金額を上回っていれば、いつでも不動産を売却してローンを完済し、投資をやめることができます。

しかし、暴落して資産価値が残ローン額を大きく下回るようになったらどうでしょう?

物件を売却しても、ローンを完済できず、残ったローンを返済しなければならない状態になります。

たとえば先の例で、1億円を借りて1億円の物件を購入したけれど、8000万円にまで暴落してしまったとします。ローンを返済できなくなったので、物件を8000万円で売ったとしましょう。

このとき、残ローンが9800万円だったとします。すると、売却金8000万円を全額支払いに充てたとしてもローンが1800万円も残ってしまいます。

この1800万円を、不動産収入なしに自力で返済しなければならないのです。払えなかったら、自己破産するしかありません。

こんなことになったら大変ですよね!

2.物件価格暴落に備える方法

不動産投資で物件が暴落すると大変なリスクがありますが、どのようにすればこんな危険な目に遭わずに済むのでしょうか?

2-1.優良物件を選ぶ

まずは物件を購入する際に「優良物件」を選ぶことが重要です。優良物件とは、価値が下がりにくい物件です。たとえば、都会の駅近のマンションなどは人気が高いので、一般的に物件価値が下がりにくいです。

また、不動産会社の言いなりになって、割高の物件をつかまされる方もいるので、注意が必要です。もともと高めに価格設定されている物件を高い価格で購入してしまうと、買ったとたんに「実は価値がなかった」と判明します。すると、物件価格が下落したのと同じ不利益を受けることになります。

2-2.こまめに物件状況を確認する

物件の価値を下げたくないならば、こまめに不動産の状況をチェックして、修繕やリノベーションなどを行う方法も効果的です。

老朽化して放置しておくと、物件価値は下がっていく一方だからです。オーナーが自分一人でチェックするのは大変なので、信頼できる不動産会社に管理を依頼しましょう。

2-3.ローン借り換えをする

以上のようなことに注意していても、社会全体の景気が悪くなってしまったら物件価値の下落は避けられません。

物件価値が下がってしまい、ローン返済が厳しくなってしまったら、ローンの借り換えを検討する方法があります。

世の中の景気が悪くなると、下がるのは不動産価格だけではありません。ローン金利も下がるので、借り換えによってローン支払い額を下げられるケースが多いでしょう。

また、借り換えによりローン返済期間を延ばすことができれば、月あたりの支払い額が減るので、賃料額を切り下げられても何とか返済していける可能性があります。

不動産投資を進めるとき、物件価値が下落しないように慎重に物件選びや物件管理をする必要がありますが、そのためには親身になって話を聞いてくれる不動産会社を選ぶことも大切です。

これから不動産投資を進める際の参考にしてみてください!

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